QBS 2019 globalni indeks mjehurića nekretnina

Palasni časopis je ponosan što je Alexander Karolik Shlaen, osnivač singapurskog Panache Management Pte Ltd-a koji je uključen u investicijske projekte u području nekretnina i tehnologije, pomno razmišljao o ovom UBS-ovom izvješću o indeksu mjehurića nekretnina. UBS-ov globalni indeks mjehurića nekretnina koji je objavljen početkom ove godine daje nam nekoliko bilješki o Singapuru, Tokiju i Hong Kongu, jedinim azijskim gradovima u indeksu. Cijene u Tokiju povećane su u posljednjih 4 do 5 godina, unatoč negativnoj demografiji Japana koja će na kraju povući cijene nekretnina. Najveći dio priliva stanovništva u Tokio čine lokalni stanovnici koji napuštaju manje gradove i sele se u to ogromno ekonomsko središte.

Otpornost na nekretninama u Singapuru i dalje je prisutna

"UBS Global indeks mjehurića nekretnina stavlja tržište stambenih objekata u dugoročnu perspektivu i dizajniran je za praćenje rizika od mjehurića cijena nekretnina u globalnim gradovima", - UBS

Također, strani kupci vrlo su aktivni u stambenom objektu, ali neki bi se mogli zapitati kome će prodati svoje nekretnine za nekoliko godina kad traže izlaz. Malo je vjerojatno da će lokalno stanovništvo kupovati i oni definitivno neće moći popuniti prazninu koja će se stvoriti čak i ako je dio sadašnjih ulagača odlučio prodati. Iako će većina ljudi Japan smatrati atraktivnijim turističkim odredištem i strateški smještena imanja uživat će u dobrom iznajmljivanju iz povratka u stilu Airbnb.

"Na globalnoj razini, ekonomska nesigurnost nadmašuje učinak pada kamatnih stopa na potražnju gradskog stambenog prostora", rekao je Mark Haefele, glavni direktor investicije u UBS Global Wealth Management. "

Hong Kong je uvijek visok u ovim vrstama indeksa s vrlo pozitivnim pokazateljima svojstva. No, još uvijek moramo vidjeti bilo kakvo sniženje cijena u ovom vječno traženom gradu, čak i da socijalni nemiri bez presedana izgleda ne utječu na njegove stratosferske cijene. Treba se zapitati je li cijena mjehura ili samo rezultat stvarne, velike potražnje za nekretninama u ovom super gradu. I bez sumnje, Hongkongeri skupo plaćaju svoje domove. Trebat će im 22 godine rada da bi kupili isti stan u svom gradu koji će Singapurima uzeti samo 12 godina.

Činjenice kvalificiranog radnika i kako će trebati zaraditi za život da bi kupio nekretninu

To nas vodi u Singapur. Među svih 24 svjetska grada u UBS-ovom globalnom indeksu mjehurića nekretnina, samo četiri imaju trenutnu vrijednost imovine ispod cijene u 2008. Ova četiri grada su Milan, Chicago, Dubai i Singapur. UBS kaže da je cijena fer za tržište Singapura, ali čitatelji bi trebali imati na umu da, dok su ostali gradovi navedeni u indeksu izračunati u širokom značenju njihovog tržišta nekretnina, u Singapuru oko 80 posto tržišta pripada vladi agencije kontroliraju, što se naziva Odbor za razvoj stanova, ili HDB.

Što znači da samo 20 posto tržišta nekretnina u Singapuru nalazi se na privatnom tržištu. Velika većina Singapuraca posjeduje i živi u HDB-u, dok mali postotak Singapuraca živi u stambenim objektima i zemljištima. Većina condos-a iznajmljuju se strancima, koji su ograničenim propisima za kupovinu ili iznajmljivanje HDB-ova. Dakle, proračun koliko je potrebno da se kupi nekretnina u Singapuru ovdje nije sasvim točan, jer lokalnim građanima treba mnogo manje godina da kupuju subvencionirani HDB. Uzimajući u obzir ove točke, prilično je jasno da je privatno tržište u Singapuru znatno ispod njegove stvarne vrijednosti. Singapur je uvijek iznova dokazuje da je relativno pristupačan na globalnoj razini. No cijene neće uskoro porasti zbog oštrih mjera hlađenja. Ove su mjere odgovorne za spuštanje cijena na privatnom tržištu ispod njihove stvarne vrijednosti, kao što možemo vidjeti iz ove usporedbe indeksa. Uz to, dok su cijene u Singapuru u posljednjih 10 godina pale, prihodi lokalnog stanovništva rasli su. Procjenjujem srednjeročnu do dugoročnu stalnu aprecijaciju cijena nekretnina. Također, predviđam da će kamatne stope biti meke godinama koje dolaze, što bi moglo ubrzati uvažavanje ovog ograničenog i atraktivnog tržišta nekretnina. Pročitajte o drugim pričama Alexa Shlaena ovdje.

Luksuzni ekspert kolumnista - Alexander Karolik-Shlaen

O Aleksandru Karoliku Shlaenu
Alexander Karolik Shlaen, izvršni MBA, osnivač je singapurskog Panache Management Pte Ltd-a koji predstavlja Aston Martin Interijere, Tonino Lamborghini Casa i Formitalia dizajnerske linije u Aziji. Panache Management sudjeluje u investicijskim projektima u području nekretnina i tehnologije te pruža luksuzni interijer i dizajn ekskluzivnih nekretnina, privatnih aviona i superšama. Shlaen se pojavljivala u raznim regionalnim i globalnim medijima, a od 2009. je pisala luksuzne stupce luksuznih stručnjaka regionalnih poslovnih časopisa. Također je bila predsjedavajuća sudskog vijeća za Asia Property Awards i često se traži da prisustvuje etabliranim poslovnim forumima. Saznajte više na PanacheManage.com

Još jedan uvid: Navedi Sotheby's International Realty, Singapur.

Han Huan Mei, direktor, Istraživanje, popisao Sotheby's International Realty.

Poznato je da se mjehurići cijena pojavljuju tu i onda na većini tržišta nekretnina - znakovi toga uključuju rast cijena stanova brže od porasta prihoda, niske kamatne stope, prekomjerno hipotekarno kreditiranje, visoku likvidnost i priljev stranih fondovi.Grafikon UBS-a pokazuje da su Hong Kong, München, Toronto, Vancouver i Amsterdam bili prvih pet najskupljih gradova u 2018. zbog brzog rasta cijena stanova. Na drugom kraju ljestvice, Chicago je rangiran kao "podcijenjen", dok su Milan, Singapur i Boston smatrani "prilično" cijenjenim. Tržište stambenog prostora u Singapuru je kontrolirano slobodno tržište jer ga vlada pozorno nadzire i intervenirat će radi osiguranja stabilnosti i održivog rasta cijena. Intervencije su potrebne da bi se cijene privatnih kuća zadržale ujednačeno, usred velike likvidnosti uložljivih sredstava u sustavu. Neprekidno stanje u Singapuru zbog sigurnog utočišta čini ga povoljnim odredištem za ulaganja u nekretnine. Mjere hlađenja poput pooštravanja financiranja i uvođenja većih carinskih pristojbi prilično su uspješne u Singapuru, ali nije tako u drugim gradovima poput Hong Konga i Vancouvera.

„Singapur je ostao u kategoriji vrjednih vrijednosti, relativno nepromijenjen u pogledu rizika od mjehurića. Singapursko stambeno tržište je slobodno tržište u kontroliranom okruženju jer ga vlada pozorno nadzire i intervenirat će radi osiguranja stabilne tržišne stabilnosti i održivog rasta cijena. Intervencije su potrebne da bi se cijene privatnih kuća zadržale ujednačeno, usred velike likvidnosti uložljivih sredstava u sustavu. Neprekidno stanje u Singapuru zbog sigurnog utočišta čini ga povoljnim odredištem za ulaganja u nekretnine. Mjere hlađenja poput pooštravanja financiranja i uvođenja većih carinskih pristojbi prilično su uspješne u Singapuru, ali nije tako u drugim gradovima poput Hong Konga i Vancouvera. Za usporedbu, pretjerano cijenjeno stambeno tržište može se suočiti s većim rizicima dok se suočavamo s naletima recesije zbog dugotrajnog trgovinskog rata između SAD i Kine i Brexita bez dogovora. " - Han Huan Mei, direktor, Istraživanje, popisao Sotheby's International Realty.

UBS-ov rast cijena

Kako se suočavamo s naletima recesije zbog dugotrajnog trgovinskog rata između SAD i Kine i Brexita bez dogovora, bit će teže ispraviti precijenjeno tržište stanova kako bi domove učinile pristupačnijim.

Šalica: Što se događa u APAC-u

UBS globalni indeks mjehurića nekretnina navodi: Bubble indeks mjerenja nije porastao u APAC gradovima u posljednja četiri tromjesečja. U Hong Kongu se zamah smanjio, a cijene su blago pale od sredine 2018. godine. Unatoč tome, iako je grad još uvijek na teritoriju opasnosti od mjehurića, s obzirom na to da su se cijene udvostručile u posljednjih 10 godina, ne vidi se znatan preokret trenda. Ipak, veća volatilnost cijena vjerojatna je tijekom sljedećih nekoliko kvartala. Nasuprot tomu, tržište stanova u Singapuru bilo je nevjerojatno stabilno posljednjih nekoliko godina. Regulatorno pooštravanje pokazalo se učinkovitim i suzbilo pretjerani rast cijena. Realne cijene su u osnovi na istoj razini kao u 2012. godini, tako da grad ostaje na teritoriju fer vrijednosti. U Sydneyu, gradu koji je prije samo dvije godine bio na teritoriju opasnog mjehurićima, cijene padaju. Ispravljali su se dvoznamenkastim brojem u roku od godinu dana, značajno spuštajući indeksnu ocjenu. Niža kupoprodajna aktivnost u inozemstvu i pooštreno hipotekarno kreditiranje nastavili su sa smanjenjem ukupne potražnje. Suprotno tome, cijene u Tokiju porasle su za 5 posto godišnje od 2014. godine, odvajajući se od ostatka zemlje. Kao posljedica toga, tržište se pridružilo grupi vrlo povoljnih gradova i procjena je porasla.