Off White Blog
Što slijedi za London Real Estate Post-Brexit?

Što slijedi za London Real Estate Post-Brexit?

Ožujak 10, 2024

U sate i dane nakon referenduma u Velikoj Britaniji, na kojem je 51,9% birača izabrano za izlazak iz Europske unije, veći dio zemlje izgledao je u šoku. Kampanja je bila gorka i visceralna, vođena poticanjem retorike oko britanske imigracije, gospodarstva i birokratske elite, ali mnogi unutar Britanije i inozemstva nisu očekivali da će prevladati glasanje o odsustvu.

Kako se svijet suočio s rezultatima, tržišta su reagirala na ljestvici koja nije viđena od financijske krize. Funta pala na najnižu razinu od 1985., azijske su dionice pale, a samo nekoliko dana kasnije pojavila se vijest da je Standard & Poor's oduzeo Britaniji njezin trostruki A-kreditni rejting. Glasanje je postavilo državu za gorke razgovore o razvodu, a budući da ne postoji presedan za zemlju koja napušta trgovinski blok EU sa 28 država članica, vlada neizvjesnost oko toga kako će tačno Velika Britanija pregovarati o svom novom položaju unutar političkog i ekonomski krajolik.

Ova je nesigurnost već utjecala na tržište nekretnina, posebno u Londonu gdje se neki kupci povlače iz kupovine, zabrinuti za budućnost grada. Riznica Britanije upozorila je prije glasanja da će cijene stambenih nekretnina biti čak 18% niže ako zemlja izglasa odlazak. Howard Archer, glavni europski i britanski ekonomist u IHS Economics, rekao je da su aktivnosti i cijene stambenog tržišta izloženi "vrlo ozbiljnom riziku produženog, značajnog pada nakon odluke Britanije da napusti" Europsku uniju. Predviđa da bi cijene kuća mogle pasti za 5% u drugoj polovici 2016. godine i dodatnih 5% u 2017. godini.


"Glasanje za Brexit stvorit će razdoblje nove neizvjesnosti na glavnom londonskom tržištu stanova", rekao je Liam Bailey, globalni šef istraživanja u Londonu Knight Frank. "Neki će zahtjevi, posebice od investitora, biti odgođeni i u nekim slučajevima preusmjereni".

Brexit predstavlja novu neizvjesnost nakon niza događaja koji su već prigušili londonsko tržište nekretnina. Od 2009. do 2014., London je u više navrata donosio naslove za rekordnu prodaju super premijera ljetnih kuća bogatim kupcima iz Rusije, Bliskog Istoka i Azije, od kojih su mnogi bili u središnjim gradskim četvrtima, takozvanih „zlatnih poštanskih brojeva“ koji uključuju Belgraviju , Knightsbridge, Kensington, Mayfair i Holland Park. Međutim, od 2014. tržište se usporilo. "

Neki su se vjetrovi pojavili u obliku poreza. Nova stopa carinske pristojbe, uvedena u prosincu 2014., naplaćuje 10% na nekretnine u vrijednosti preko 925.000 GBP (1,3 milijuna USD) i 12% na nekretnine veće od 1,5 milijuna GBP (2,5 milijuna USD). Od travnja ove godine kupci drugih domova i nekretnina koji kupuju za iznajmljivanje suočavaju se s drugim porezom; doplata od 3% carine namijenjena izravnavanju polja između investitora i kupaca koji prvi put kupuju.


Učinak novih stopa carine već se osjeća na tržištu, s mnogo manje transakcija zabilježenih u rasponu od 2 milijuna USD plus. Zatim je Brexit kampanja kupcima i prodavačima dala dodatnu stanku. "Kupci i prodavači odgađali su odluke zbog perspektive ulaska u neizmijenjeni ekonomski i politički teritorij", kaže Tom Bill, šef londonskog stambenog istraživanja u Knight Frank. Prema podacima Knight Frank-a, potražnja je umanjena u svibnju 2016. godine, čak i za nekretninama u kojima su tražene cijene pale za 10% ili više.

U gradu koji privlači značajna ulaganja na međunarodnim tržištima, lokalni politički preokreti samo su dio zagonetke. Tijekom protekle godine glavni strani investitori u britansku imovinu pogođeni su vlastitim zastojima: niskim cijenama nafte na Bliskom Istoku, problemima s valutom u Rusiji, recesijom u Brazilu i metežom dionica u Kini, a svi su doprinijeli malom visokom -končati transakcije. U 2014. su ulagači u Mideast činili 15% glavnih kupaca u središnjem Londonu; u 2015. godini činili su 4%.

Prema Yolande Barnes, voditeljici svjetskog istraživanja u Savills-u, kampanja Brexit postala je prikladan izgovor za usporavanje tržišta koje se već događalo. Podaci o uštedama pokazuju da su cijene u glavnom središnjem Londonu pale za 6% u 2015., a količina posla smanjena je čak 40%. "Brexit je bio vrlo dobar izgovor za ljude koji ne rade ništa na tržištu na kojem ljudi ništa ne bi učinili", kaže Barnes.


Ipak, neočekivani ishod referenduma dodao je još jednu, veću prepreku tržištu koje se još uvijek prilagođavalo državnim carinama i globalnim geopolitičkim čimbenicima. "Prvobitno tržište nekretnina u Londonu imalo bi koristi od nečega što će se izgledati malo vjerovatno u skoroj budućnosti: bespoštednih šest mjeseci", kaže Tom Bill Knight Frank.

Za neke strane investitore, međutim, trenutna previranja predstavljaju priliku. Kupci će dobiti povećanu vrijednost u kupnji londonskih nekretnina kao rezultat deprecijativnog sterlinga, kaže Peter Wetherell, broker iz Mayfaira. "Za inozemne kupce, ovaj veliki i dramatičan pad vrijednosti sterlinga učinkovito će nadoknaditi prilagodbu carine i poreza i učinit će glavni londonski posjed unosnim ulaganjem za inozemne ulagače dovoljno hrabar da se upusti unatoč nesigurnosti na tržištu".

Terasa penthouse Beecham

Terasa penthouse Beecham

Za mnoge koji vjeruju u dugoročnu otpornost Londona, trenutni poremećaji na tržištu ne mijenjaju ukupnu privlačnost grada, posebno kao utočište za očuvanje bogatstva.Istraživanje Knight Frank-a pokazuje da je tijekom posljednjeg desetljeća grad privukao više nego dvostruko veći broj pojedinaca s velikim tržišnim vrijednostima s tržištima u nastajanju (114.000) u odnosu na SAD i Australiju (42.000 i 22.000 respektivno). Investitore privlači gradska sigurnost, dobre škole, zeleno okruženje i središnja vremenska zona, čimbenici koji se malo vjerojatno mijenjaju zbog glasanja o Brexitu.

Grad također aktivno ulaže u budućnost. Šira pogled na tržište nekretnina također otkriva da, iako je potražnja za nekretninama Prime Central London u posljednjih nekoliko godina opala, došlo je do porasta interesa oko većeg Londona, gdje sheme regeneracije i obnovljena povezanost i infrastrukturni projekti premještaju krajolik luksuza. život.

"Kako su zlatni poštanski brojevi Londona postali manje pristupačni nakon financijske krize, kupci sve više traže bolju vrijednost", kaže Tom Bill. Iako traže bolju vrijednost, i dalje žele „specifikacije i pogodnosti najbolje klase“, a to znači da se sve više usredotočuje na kvalitetu programa, a ne na želju da budu u određenom području.

Programeri su prihvatili ovaj zahtjev, a on podiže opću razinu kvalitete novogradnje, koja sve više uključuju paket paketa, usluge, komercijalne i kulturne komponente. Iako su takvi pokusi urbanizma i stvaranja mjesta uobičajeni u gradovima poput Miamija, Hong Konga ili Singapura, oni su u Londonu relativno nov fenomen.

South Bill, jedno od prvih područja koja je oživljeno, ranije nije bio na mapi za bogate ulagače, ali je iskusio bržu stopu rasta u usporedbi s ostalim glavnim četvrtima i služi kao primjer kako nova tržišta mogu sazrijevati, kaže Tom Bill. Uz The Shard (najviša zgrada u zapadnoj Europi), područje je mjesto More London, majstor kojeg planiraju Foster + Partners, i One Tower Bridge, projekt Berkeley Homes koji kombinira luksuzne rezidencije s trgovinama, restoranima, pješacima šetališta i živahni park uz obalu.

Pored svoje kulturne ponude, Ivy, popularni londonski grudnjak, nedavno je objavio da planira otvoriti lokaciju u prizemlju na mostu One Tower, a London Theatre uskoro će zauzeti razvojno 900-tak sjedalo kazalište. Sama shema uključuje značajan prostor za boravak na otvorenom, što je i novost za London. „Ono što je u ovom projektu zaista posebno je količina dinamične terase i krovnog prostora, zajedno s vanjskim kuhinjama, hidromasažnim kadama i sjenicama“, kaže Murray Levinson, partner u Squire & Partners koji je dizajnirao projekt.

S vrha Tower Penthousea, koji dolazi zajedno s krovnom terasom i hidromasažnom kadom, možete vidjeti cestu Temzu do grada Londona, Tower Bridgea, Londonskog tornja i šire. Zgrade donje zgrade, smještene prema rijeci, imaju klizna staklena vrata koja se otvaraju na široke terase s pogledom na gradsku vijećnicu i toranjski most. Pogledi su snažna prodajna točka za projekt koji se trenutno prodaje 90%. Kvaliteta gradnje (interijeri sadrže ručno izrađenu stolariju, polirane mramorne radne ploče, uređaje Miele i sustave kućne automatizacije) također je bila privlačna, kao i paket pogodnosti: 24-satna usluga konzera iz tvrtke Harrods Estates, teretana, spa centar i zatvoreni bazen su uključeni. Otprilike ostaje 23 jedinice, uključujući odabrane penthouse. Cijene su oko 3.900 USD po četvornom metru.

Koncept mješovite namjene također se širi u većem Londonu sa shemama kao što je Nine Elms, kako bi obuhvatio 20.000 novih domova, i dalje na zapadu, White Cityu, gdje je planiran remont vrijedan 10 milijardi USD koji ima za cilj transformirati to područje iz velikog stanja. , velikim dijelom komercijalnim krajolikom u živahnom susjedstvu s 5000 novih domova, trgovina i uredskog centra za tvrtke povezane s medijima. Kao dio oživljavanja, londonski programer Stanhope pretvara nekadašnje sjedište BBC-a u luksuzne rezidencije.

Istočno se visoki tornjevi množe i u gradu koji je svojedobno definirao jednoličniji, niski urbanizam. U Canary Wharfu Herzog & de Meuron dizajnirali su novi toranj nadimak Rolling Pin zbog visokog cilindričnog oblika, a Foster + Partneri dizajnirali su South Quay Plaza, najviši stambeni projekt koji se trenutno gradi u EU-u.

Stambena strana Canary Wharfa, London

Stambena strana Canary Wharfa, London

Povijesno prometna luka, a odnedavno i mjesto rastuće financijske četvrti, Canary Wharf također postaje sve poželjnije mjesto za život. Očekivanja za budući rast pojačana su dolaskom nove Crossrail linije koja bi se trebala pokrenuti 2018. godine, što će znatno skratiti vrijeme putovanja do središnjeg Londona. Danas se područje još uvijek osjeća u velikoj mjeri korporativnim, ali programeri namjeravaju spojiti stambene i komercijalne programe s povećanom povezanošću kako zajednica sazrijeva.

"Canary Wharf postaje sve više za miješanu uporabu i narasti do 200 000 stanovnika", kaže Harry Lewis, direktor Berkeley Homesa koji razvija South Quay Plaza. "Prinosi najamnina su ovdje veći i dolazak Crossrail-a će biti izmjenjivač igara."

South Quay Plaza smješten je na rivi neposredno nasuprot CBD-a i premda su mnoge susjedne zgrade izgrađene točno do ruba obale, Grant Brooker, voditelj studija Foster + Partners, želio je tom mjestu pristupiti drugačije. „Važno je pustiti dnevnu svjetlost“,
kaže, objašnjavajući da je skeniranjem kula u obliku kocke, koje imaju relativno mali trag (više od 64% mjesta neće biti razvijeno), uspio stvoriti još mnogo izložbi. "Zgrada nema stražnju stranu", kaže on. "Svaka jedinica ima fantastičnu frontu".

Brooker-ov tim također koristi svoje veliko iskustvo u dizajniranju zgrada u inozemstvu kako bi stvorio sveobuhvatan program koji sadrži zdravstveni klub, spa centar i 20-metarski bazen te salon za stanovnike koji se proteže na cijelom 56. katu i uključuje bar, skrining sobu i velika terasa. "Vrsta ugodnosti koja je potrebna da bi zgrada zaista radila nedostajala je u ranijim razvojima u Londonu", kaže Brooker.

Planirano za okupaciju koja će započeti 2020., South Quay Plaza uključivat će 888 jedinica na 36-kata i 68-kata tornjeva, od studija do trosobnih rezidencija i penthausa. Do sada je Berkeley Homes izdao 350 jedinica s cijenama počevši od 990.000 USD. Do danas je polovica ovih jedinica prodana, a potražnja iz Azije je velika: 50% međunarodnih kupaca projekta dolazi iz Kine.

Adam Challis, voditelj istraživanja za stanovništvo Jones Lang LaSalle, kaže da su regenerativni programi poput Canary Wharfa osobito popularni kod azijskih kupaca jer razumiju dugoročni potencijal ulaganja. "Oni to razumiju jer su vidjeli da se to događa u njihovim zemljama", kaže on. Challis je također uočio sveukupni pomak u stavu kupca posljednjih godina, u kojem ulagači dugo gledaju, pažljivo gledaju programe, sheme i četvrti i pristupaju odluci kao ulaganju u Londonu kao cjelini.

Vrijeme će pokazati kako Britanija uspijeva pregovarati o izlasku iz Europske unije i kako London nastupi kao rezultat promjena. Mnogo toga ovisit će o trajnim posljedicama Brexita za britanska poduzeća, posebno onima u ogromnom financijskom sektoru zemlje. Prije referenduma, predviđa se da će stanovništvo Londona rasti za 100.000 ljudi u sljedećem desetljeću, a ponuda stanova zaostajala je. Za one koji vjeruju u budućnost grada i daljnji potencijal za rast, sada bi moglo biti prikladno vrijeme da se povuku.

Ovaj je članak prvi put objavljen u PALAČA.


The Spider's Web: Britain's Second Empire (Documentary) (Ožujak 2024).


Vezani Članci